Стъпки при закупуването на имот и необходими документи

Купуването или продаването на жилище може да изглежда на пръв поглед много объркано. Истината е че има няколко стъпки, които ако се следват процесът ще бъде много по – подреден. Освен тези стъпки, които ще разгледаме има и пакет от документи, които са нужни. Хубаво е предварително да сте запознати с тях. Много често виждаме объркани погледи, когато въпросът опре до тях. Поради тази причина ние от Assist property ще ви предоставим пълен списък с всички необходими документи и най – важното от коя институция може да си ги набавите.

От друга страна ако сега тепърва започвате да търсите имот за покупка ви съветваме да прочетете нашата статия "Какво трябва да знаем при покупка на жилище?" ,която ще ви помогне да се запознаете с първоначалните стъпки преди да дойде ред на тези описани тук:

1. Капариране на имот/депозит

Сумата, която ще служи за капаро може да бъде оставена на собственика на продавания имот, негов упълномощен представител или в агенцията посредник. Капарото може да бъде преведено по банков път или оставено в брой. Издава се разписка за съответната сума с подробно описание на имота, условията за закупуване, цена и т.н. Капарото е сума, която се приспада от общата продажна цена (ако е в продавача) или от комисионата към агенцията (ако е в агенцията посредник). Има вариант, в който ако капарото е в продавача и е дадено в брой, при подписването на предварителен договор между двете страни, то да бъде възстановено на купувача, за да може всички плащания да минат по банков път. Целта на капарирането е даденият имот да се спре от предлагане, да се договорят условия и да се заяви сериозно намерение за закупуването му. При отказ от страна на купувача да закупи имота, той губи дадената като капаро сума. При отказ от страна на продавача (ако капарото е в него) той дължи възстановяването му в двоен размер. Ако капарото е в агенцията и продавачът се откаже, то агенцията възстановява капарото в пълен размер. Капарира се имот за около 10-14 дни, след което се подписва предварителен договор. Ние от Assist property съветваме да изискате задължително поне нот. акт за имота, който смятате да закупите преди да оставите капаро/депозит.

2. Предварителен договор (ПД)
Предварителният договор се подписва между продавача и купувача. В него се описват подробно всички условия, при които ще се продаде имотът, неустойки, срокове и т.н. При подписването на ПД се заплаща, от страна на купувача към продавача, сума в размер на 10% от общата продажна цена. Не е задължително сумата да е точно 10%, но обикновено е такава.

- Следващата стъпка е набавянето на всички необходими документи, които са нужни за изповядване на сделка:

- Нотариален акт (ако имате и предходни, това би било добре).

- Кадастрална схема/скица или удостоверение от агенцията по кадастър, че конкретният район няма влязла в сила кадастрална карта. Повечето хора използват термина “скица от кадастъра“. Тези документи се вадят от Агенция по Геодезия, Кадастър и Картография на ул. “Мусала“№ 1, кв. Павлово. Бързата поръчка е за 3 работни дни, обикновената е за 10 работни дни.

- Удостоверение за тежести - Агенция по вписванията на ул. “Елисавета Багряна“, в кв. Гео Милев, 3 дни бърза поръчка и 10 дни обикновена поръчка. Прави се справка за поне 10 години назад, включително и на УПИ – то, ако имота има % идеални части от парцела.

- Удостоверение за семейно положение – служба ЕСГРАОН, ако сте семейни и копие от акта за сключен брак.

- Актуална данъчна оценка на имота

- Удостоверение за липса на данъчни задължение по чл.87, ал.6 от ДОПК – ТД на НАП

- Ако имотът е наследствен се вади и удостоверение за наследници

- При покупка с ипотечен кредит, задължително се прави и оценка от лицензиран оценител, която обикновено се насрочва от банката кредитор. Оценката се заплаща от купувача и е около 200 – 300лв, в зависимост от имота. Банката отпуска кредит от 80% до 90% от пазарната оценка, която е изготвил оценителят. Панел се финансира до 80%, ЕПК до 85%, тухла максимум до 90%.

Препоръчително е оценката да се направи преди подписването на Предварителен договор, за да няма неприятни изненади (особено, когато се цели максимално финансиране с кредит). Ако самоучастието е поне 30% от продажната цена, тогава може и по – рано да се подпише предварителен договор и да не се чака оценката.

Възможно е банката кредитор да изисква много повече документи или нотариуса по сделката ако види нещо съмнително. Все пак всяка сделка сама по себе си е специфична и е с различен казус, така че съветът на Assist property е да работите със специалист, за да ви предпази от всички рискове.

3. Изповядване на сделка при нотариус 
 Общо взето при нотариуса и двете страни освен да подписват документи друга работа нямат. Изповядването на една сделка обикновено отнема около един астрономически час. След като нотариусът изчете сделката, купувачът отива до банката, прави плащането и се връща с копие от платежното нареждане, което остава за нотариалната кантора. Ако финансирането е с ипотечен кредит, частта от продажната цена, която е от собствено финансиране се заплаща от купувача в деня на сделката (приспадайки 10%, които са платени при предварителния договор), останалата част от сумата банката кредитор превежда на продавача, след като е видно, че има вписана първа по ред ипотека в нейна полза.

Пример:

Продажна цена: 100000 евро.

Кредит: 50000 евро

Самоучастие: 50000 евро.

При предварителен договор са заплатени - 10% от 100000 евро, тоест 10000 евро.

В деня на сделката купувача заплаща 40000 евро, а останалите 50000 евро продавача ще получи от банката кредитор до 3 работни дни след като е видно, че е вписана първа по ред ипотека в нейна полза за продавания имот. Така реално плащанията стават 10к + 40к (самоучастието) + 50к (банката кредитор).

След сделката документите се входират (от кантората) в Агенцията по Вписванията и сделката се вписва. Ако имотът се закупува с кредит от банка, след като се изчете сделката се чете и ипотеката. Банката кредитор превежда парите на продавача след като е видно, че тя е първа по ред  ипотека. Това се случва в рамките на около 10 – 14 календарни дни. При покупка с кредит в деня на сделката винаги присъства юрист от банката кредитор и се носи писмо ангажимент за отпуснат кредит (накратко с него банката се ангажира, че ще изплати сумата на продавача).

Преди сделката на банката кредитор се предоставя копие на всички нужни документи. Обикновено владението на имота се предава, след получаването на пълната продажна цена. При нотариуса всички документи се носят в оригинал.

Това са всички стъпки, през които ще преминете ако решите да купите или продадете имот. Важно е в целия този процес ако искате да преминете бързо и безпроблемно, да се допитате до истински професионалист в сферата на имотите. Ние от Assist property сме агенция за недвижими имоти с дългогодишен опит и ако изберете нас, ние ще бъдем до вас през цялото време - от самото началото на вашето търсене до реализирането на сделка и взимането на ключовете от вашия нов мечтан дом! Ако искате да спестите време, пари и риск - не правете компромиси с качеството на услуга и се обърнете към нас.