Предпочитам парите ми да отиват на вятъра.

Всички сме чували този аргумент когато решим да си закупим жилище. Знаете как е. Живеете си с половинката, разполагате с времето си, животът е пред вас, пътувате насам-натам: Барселона, Виена, Залцбург, Тайланд, юхуууууу. „Вива ла вида!”, както се казва. Неусетно обаче, настъпва промяната. Дали ще те удари с мокър парцал, изведнъж (приятелката ти забременее, компанията в която работиш има нов собственик, който е решил да „оптимизира”процесите и решава, че няма нужда от твоите услуги и тези на още сто човека), или пък ще дойде плавно и постепенно (ще решиш че ти се „уляга” вече), няма значение. Въпросът е, че вече търсиш стабилност и предвидимост. И тук обикновено си казваш: „Не е ли време да си купя жилище? Докога ще съм наемател? Ако утре наемодателят ме изгони, пак да търся ново жилище, пак да се местя? Не пилея ли пари на вятъра с тези наеми?”

Без да омаловажавам тези изключително силни аргументи, в настоящото изложение ми се иска да предоставя една малко по-различна гледна точка. Едно леко кривване от „правия” път, едно леко отместване на фокуса. С настоящата статия искам да поставя едно малко NB!, някъде там в предполагаемo обърканите мисли дали да купуваш или да не купуваш жилище.

В днешно време става все по-лесно да се купи жилище. Процесът по търсене е далеч по-оптимизиран, макар и някои архаични практики да продължават да имат своето място. Достъпът до информация, преди фактическото оглеждане на имота, е все по-голям. Отминали са времената, в които взимаш вестника и се ориентираш на коя обява да звъннеш по първите три думи (защото няма повече място в обявата :) ). Можеш напълно информирано да анализираш пазара, няколко месеца преди да започнеш да се обаждаш по обяви и брокери. Което, така или иначе, повечето хора правят. След няколко месеца на задълбочено проучване, може да се каже, че вече си доста добре подготвен, да не кажа по-добре подготвен от някои колеги в бранша. Лихвите по ипотечните кредити падат стремглаво. Банките са „бъкани” с пари и се надпреварват коя да даде по-добри условия. Към момента на писането на тази статия можеш, с малко фантазия, компромиси и откровено заравяне на главата в пясъка, да получиш ипотечен кредит в рамките на 3% лихва. Лично съм правил сделки преди 9-10 години на 12 %, а съм чувал и за 18%. Навсякъде те атакуват реклами колко е хубаво да си купиш „мечтаното” жилище. Брокери те увещават, приятели и роднини те убеждават, банките ти обещават и в един момент ти си неусетно омагьосан от цялата пропаганда, изливана върху теб от машината на маркетинга или от настиска на обществото.

Може би тук е моментът да поставя един „дисклеймър”. Ако разполагаш със свободни средства и нямаш планове какво друго да ги правиш, тогава съм съгласен, че да си купиш жилище, в което да живееш занапред и да не плащаш наем е доста, ако не и напълно разумна опция. Тези редове са за всички останали.

Първото което трябва да вземеш предвид е, че да си купиш жилище е доста скъпо начинание. Самото придобиване на апартамента може да ти струва някъде в порядъка на  6-7 процента от стойността му. При подписване на мечтания договор за ипотечен кредит, обикновено се снабдяваш с една не дотам изгодна застраховка живот, която тактично или не ти „набутват” наедно с кредита. Без да коментирам самите вноски по изплащането на заема, трябва да се вземат предвид и годишно признатите разходи по обслужване на този кредит. Много често ми се е случвало да чувам следната сентенция: „Ако ще плащам 700 лв. наем, аз по-добре да си купя апартамент и да си го изплащам.” Ами да, ама не. За да се класираш за такава вноска, грубо казано ще се наложи да купиш нещо в рамките на 90 000 EUR (за тристаен апартамент), което автоматично означава, че може да разчиташ, оптимистично, на кредит в размер на 75000-80 000 EUR , тъй като в розовите реклами на банките не ти казват, че финансират 85% от сумата и то от оценката на банката, която понякога се разминава със сумата на сделката. Тоест следва да разполагаш със собствено финансиране от порядъка на 15-20 000 EUR (впредвид разходите за придобиване на имота, като нотариални такси, местен данък, брокерска комисионна, ако има такава и други).  До тук беше не толкова страшната част.

След това идва най-големият минус. РЕМОНТ. Освен ако не си човек, който с това се занимава и имаш лостове да направиш евтин ремонт, повярвай ми, това е едно фантастично изваждане. Неспирния списък от неща, които трябва да докупиш, се разраства с нечувани темпове. Майсторът ти звъни и казва, че спешно му се налага да работи на някакъв обект, защото на чичо му, тетка му му била близка и не можело да откаже, но то щяло да е само за ден-два, а после се оказва седмица-две, месец. Ти си чакаш. Междувременно, спираш и други дейности, защото го чакаш да ти смени щранговете в банята и няма как да продължиш с ремонта. После обаче става зима, не става да се шпаклова, защото е студено, няма как да изолираш апартамента, пак по тази причини и айдееее за напролет. Или пък чакаш мебелите, да речем кухнята един месец, при което в последния ден преди доставката звънят и казват, че много съжаляват, но във фабриката бил свършил точно този цвят и ще трябва да си избереш друг. Естествено, че няма да чакаш пак един месец за нова доставка. Чакаш три седмици. Имал съм лично случай, в който един шкаф за баня идва три пъти с грешен размер и след последния път вдигнах ръце. Към момента, вратата на въпросната баня не се отваря, ако шкафът е отворен...Тук говоря само за емоционалното износване, което ще претърпиш. Повярвай ми, тези неща е напълно възможно да ти се случат. Сигурен съм, че си ги чувал от приятели и си казваш, че няма как да се случи точно на теб. Ами, случва си се. Има, обаче, един още по-голям проблем с ремонтите. Обезценяват се. За целите на настоящето изложение, да приемем че си собственик на имот в добър квартал в София. Преди пет години си го купил независимо на каква цена. Придобил си го в окаяно състояние. Ремонтът и цялостното обзавеждане възлизат на 60 000лв. Предполагам, че цифрата ще предизвика саркастични коментари и усмивки в не малка част от уважаемите читатели. Истината е, че за да стане хубаво, да направиш хубава баня, да инсталираш модерна кухня с гланцирани шкафове, самозатварящи се чекмеджета, с вградени уреди, МДФ плоскостти, скрито осветление, това е цената. Приемаме, че имотът е двустаен и неговата цена с тези подобрения и обзавеждане е 85 000 EUR. Дори да ти се струва много, изчакай, в следващите редове ще разбереш защо няма значение. Каква би била цената на същия имот, ако беше в състояние за тотален ремонт? Ами, ще ти отговоря – 75 000 EUR. Дори да не са верни тези цифри, съотношението като разлика между цената на имота при двете състояния, за ремонт и след ремонт, е едно и също. Тоест получаваш 10 000 EUR, което автоматично означава, че 2/3 от ремонта вече го няма, тоест 20 000 EUR вече ги няма. Или както биха казали повечето хора, отишли са на вятъра :) . И това е само след 5 години. А след 10, 15? Тогава купувачите си казват: „Да, добре е, но така или иначе трябва да го реновирам, защото вече е демоде.” Някой веднага може да ми изтъкне възражението, че няма да го продава. В случая, не е от значение дали намерениета ти са да го продаваш или не. Разглеждай имота си като актив, който има своята стойност.

Истината е, че ако нямаш намерение да си инвестираш средствата в някакво начинание, няма смисъл да се придържаш към тази логика. Но всички, които имат намерение първо да инвестират, да натрупат капитал, после да мислят за собствено жилище, надявам се да намерят нещо полезно в статията.

П.С. За да не мислите, че си говоря така нещата, аз самият съм собственик на два имота, които давам под наем, още два в проект и живея от няколко месеца под наем, тъй като се отказах да инвестирам безумни средства в собствено жилище на този етап.